國際經濟環境波譎雲詭，量化寬鬆似完未完，歐債再現危機，內地貨幣供應量從年前近三成的增幅，回歸到較接近常規的一成半左右，股市欲振乏力，但香港的樓價似仍未受到多大的壓力。上周中原地產指數繼續攀升至98.16（97年第三季為100），樓價已接近97年高峰水平，港島區更早已超越此水位。
上述說的是住宅，商用樓宇租金及賣價一樣連年上升。不少店戶埋怨，只要生意好轉，人流增加，業主便大幅加租，把新增的利潤全部吸走，租金加幅甚至大於收入的上升，致使店主不能不結業。
這些都是我們所知道的事實，在樓價租金皆漫無止境般上升的態勢下，民間普遍出現責難「賺到盡」的所謂「地產霸權」的聲音，是情理之常，就算是政府內部，恐怕不少官員也因害怕要負上樓價高企的責任，因而希望禍水東引，把責任推到地產商身上。
不過，我卻認為民粹潮中對地產商的不少指控，根本經不起推敲。為什麼所謂「地產霸權」的概念根本含混不清，脫離事實？
每個地產商都會夢想自己能當上房地產市場霸主，操控大局，不賺到盡，便誓不為人；就當他們如何為此努力，但他們做得到嗎？要當霸主便必須有壟斷的實力（與其他人勾結一起壟斷亦可），但香港的樓市交易量中，二手盤的成交等閒是新樓的六、七倍；一手盤亦有七、八個大地產商瓜分。香港每個大地產商的市場佔有率根本很難超過5％。
這麼低的市場佔有率能「霸」得出多少壟斷利潤？他們不是不想抬價，亦有用盡所有的宣傳包裝手法，但我們不能假設買家都是蠢笨如豬，二手市場中的小業主若眼見新樓訂價進取，隨時可以用較低的價錢搶走買家。
有人認為舊樓不如新樓，所以不足以構成競爭。這說法不對，二手樓價格只要有所折讓，誰說地產商不會感受巨大的競爭壓力？
香港樓價不斷上升，我們最多只能說這是一個賣家的市場。沒有足夠壟斷力的大地產商，沒有資格被視作霸主。我曾多次公開指出，香港地產業比起二十年前已大幅萎縮，根據官方數字，現在只佔GDP 5％至6％左右，有何力量當「霸主」？我曾遇過某些地產商，對此觀點很不高興。
商戶埋怨業主賺到盡，其心情可以明白。但我們若稍作思考，便可知業主不可能不加租。假設因為經濟好轉，某商戶每月可多賺一萬元；但經濟好轉後，同時也意味該舖位所能產出的經濟價值或利潤也會隨着上升起碼一萬元，別的租客會願意用更高的價錢得到這間商舖。在市場經濟中，商舖只可能如投標拍賣般價高者得，才做到商舖落入最能善用它的人手中。
上述的情況似乎也在說明，經濟好轉帶來的好處全部都被業主吸走，其他人不能分享。這的確是一個問題，但造成這結果的根本原因是商舖（或商用辦公室）供應量受限制，不能隨租金上升而增加。假如市場中不斷有商舖或辦公室的新盤湧現，業主受到競爭壓力，根本不可能把租金抬高至把商戶利潤吸乾吸淨的地步，業主一加租，商戶便可能轉移陣地，戶主也就可真正分享到經濟增長的成果。
不論是住宅、商用舖位或辦公室，提供更多的單位才是壓抑樓價的真正關鍵。但香港在這方面的現狀及政策仍有很大的缺失。我們只要分析一下香港土地的使用情況，便可看出不少問題。
據政府規劃署《概括土地用途的分布情況》所載的數據，2010年香港共有一千一百零八平方公里的土地，其中住宅用地只有七十六平方公里，佔總面積的6.86％；至於私人住宅更只得二十五平方公里，佔香港總面積的2.26％；其他住宅為公屋（十六平方公里）與鄉郊居所（三十五平方公里）。為香港絕大部分人口提供住所的私人住宅及公屋，合共只有四十一平方公里（等於3.7％的土地面積），是不是太過擁擠？
北京市人口約是香港的兩倍，總面積一萬六千八百零七點八平方公里，是香港的十五點二倍，就算是密布樓房的市區，也有七百五十平方公里的面積，土地比香港充裕得多；北京的樓價已是居高不下，香港怎可能不面對更大的壓力？
我們若再分析用地的比例，可更清楚分布的過時失當。香港從事製造業的人口，在2010年共十一萬七千五百九十人，佔總就業人口3.29％，但香港的工業和工業邨用地卻有十平方公里，遠超於商業／商貿和辦公室四平方公里的用地。香港經濟現在靠商業、還是工業支撐？用地分布怎麼完全追不上形勢？
要解決商用辦公室租金上升的壓力，較快的方法是打破一些舊思維，把商業與工業用地不再互相區分，促使工業用地加快可變成商業用地，這當中也許會涉及不少技術和條例上的問題，但卻是不能不做的事。香港這個國際商業大都會，只有小得可憐的四平方公里（等於香港0.36％的土地）可作商貿用途，比起美國的一些大學的土地面積也不如，怎樣可以與人競爭？
我們面對更為嚴重的挑戰是未來。整個中國的格局是城市化，2010年中國城市人口已從改革開放開始時的兩成上升至近五成，內地將來總有些經濟條件較佳的人會移民香港，至於商貿活動上的融合更是無可避免。在此情況下，香港根本沒有條件浪費土地。
我們可再觀察一下香港還有什麼地可用。政府機構、社區設施、休憩用地共四十九平方公里（佔4.4％香港土地．下同）；道路、鐵路、機場共五十六平方公里（5.1％）；墳場、公共設施等十五平方公里（1.35％）；水塘、河道等三十平方公里（2.7％），這些相信都是動不了的。剩下的主要項目有農地五十一公里（4.6％），以及林地／灌叢／草地共七百三十五平方公里（66.3％）。
不少農地早已為發展商收購，等待政府批准改變用途，如果發展商認為將來的樓價比現在貴得多，他們不會急於在農地上建樓；政府必須讓他們相信，未來會有很多的地推出，他們才會考慮早日發展這些土地，以免蒙受損失。但政府手上有足夠的土地儲備「嚇唬」地產商嗎？
政府若要增加土地供應量，主要可做的，還只能靠填海或打一些郊野公園的主意。維港是香港的重要資產，絕不應再填，但其他地方卻可考慮。填海造地的成本，通常比開山便宜得多。香港四百三十六點六平方公里（39.6％）已劃作郊野公園，每年平均有一千三百萬人次到訪郊野公園，即港人平均每年到訪兩次；絕大多數的港人（包括我本人）都希望有郊野公園的存在。
不過，魚與熊掌我們不可兼得。政府只要宣布，到土地用盡後，可以把部分的郊野公園用作發展，政府潛在的土地儲備即會大增，政府壓抑樓價的公信力也會上升。
發展商也許是最不希望見到這種政策的人，該政策會令他們的土地儲備的價值下跌；因此，他們也許會利用部分環保人士的口，反對這項政策。